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二手房屋买卖合同纠纷案

发布时间:2015年12月3日 广州著作权律师  Tags: 二手房屋买卖合同纠纷案

【案情简介】:

2014年3月15日,蒋某购买鲁某、方某位于广州市凤凰城M-118别墅,成交价520万。《房屋买卖合约》签订后,蒋某支付定金80万元,办理了网签、递件、缴清了过户的税费,房管部门向蒋某出具了收件回执。就在快完成过户手续的时候,2014年3月22日,第三人彭某申请法院查封了上述房屋,蒋某无法继续办理房屋过户手续。

   原来,在蒋某购买之前,鲁某、方某于2013年12月10日已与第三人彭某签订《房屋买卖合同》。第三人彭某向增城市人民法院起诉,要求鲁某、方某继续履行《房屋买卖合同》,承担违约责任。

【蒋某的不利因素】:

1)增城市人民法院判决,鲁某、方某继续履行与第三人彭某之间的《房屋买卖合同》;

2)第三人彭某申请法院已查封了涉案房屋,蒋某无法继续办理房屋过户手续;

3)蒋某已支付定金、税费、中介费等费用80万。

【蒋某要求】:

1)一定要房,要鲁某、方某继续履行合同,协助办理房屋过户手续;

2)要鲁某、方某支付违约金、赔偿损失。

【本案关键】:

1)在增城市人民法院判决鲁某、方某继续履行与第三人彭某签订《房屋买卖合同》的情况下,请求鲁某、方某继续履行与蒋某之间的《房屋买卖合同》是否可能,是否有法律依据,法院该如何处理;

2)鲁某、方某是否违约,是否应承担违约责任;

3)蒋某办理网签、递件、缴清税费,是否可以对抗第三人。

【律师观点】:

1)蒋某不是该案增城市人民法院判决书中的当事人,因而,增城市人民法院判决书只能约束鲁某、方某和第三人彭某,不能约束蒋某。增城市人民法院判决书只是确认了鲁某、方某继续履行与第三人彭某之间的合同义务,并未确定涉案房屋的产权归属于第三人彭某,鲁某、方某或第三人彭某不能以此对抗蒋某。

2)鲁某、方某“一房二卖”事实清楚,证据确凿,依法应承担违约责任。

3)鲁某、方某与蒋某之间的《房屋买卖合同》已经在履行过程中,与第三人彭某之间的《房屋买卖合同》实际未履行,根据履行优先原则,应优先保护蒋某的权益。

【解决方案及措施】:

1)向法院申请,查封涉案房屋;

    2)向法院提起继续履行或解除合同之诉;

    3)边诉边谈,争取协商解决;

    4)向有关部门及领导反映情况,排除非法律因素的干扰。

【律师介入效果及分析】:

律师介入前

    1)鲁某、方某同意协商解决,但要求蒋某退出购买;

    2)鲁某、方某不同意支付违约金,赔偿损失;

   律师介入后:

    1)2014年5月30日,蒋某向增城市人民法院提起诉讼,请求鲁某、方某继续履行合同,协助办理房屋过户手续,并支付违约金、赔偿损失。

    2)法院查封了涉案房屋。

    3)2014年9月8日,增城市人民法院以涉案房屋部分房产被第三人查封,客观上造成涉案房屋不能办理过户手续,存在事实上的障碍等理由驳回蒋某的诉讼请求。蒋某不服一审判决,2014年9月26日,向广州中级法院提起上诉。二审上诉过程中,第三人彭某与鲁某、方某达成和解,彭某退出购买,其申请的查封解除。鲁某、方某同意将涉案房屋卖给蒋某,但不同意支付违约金。

    4)二审开庭中,鲁某、方某同意协助办理过户手续,但因对违约金数额双方分歧太大,无法达成一致。2014年12月13日,广州市中级法院以双方同意将涉案房屋过户,蒋某提出的权利主张不需要通过民事诉讼程序解决等理由,驳回蒋某的诉讼请求。

    5)二审判决后,2014年12月28日,律师发函敦促鲁某、方某协助蒋某办理上述房屋的过户手续,鲁某、方某同意协助,仍然不同意支付违约金。

   6)2015年1月9日,蒋某再次向增城市人民法院提起诉讼,请求判令鲁某、方某支付违约金,并赔偿经济损失。

    7)2015年3月20 日,增城市人民法院判决驳回蒋某要求承担违约金和赔偿损失的诉讼请求。

    8)蒋某不服一审判决,2015年4 月9日,蒋某向再次广州市中级法院提起上诉,请求撤销一审判决第二项,改判为:鲁某、方某向蒋某支付违约金,并赔偿经济损失。

    9)蒋某向法院有关领导反映情况,要求有关领导重视本案,为依法、公正审理该案排除非法律因素的干扰。

    10)2015年5月18日,在广州市中级法院法院的主持下,蒋某与鲁某、方某达成和解;鲁某、方某同意协助办理过户手续,并同意赔偿蒋某经济损失8万元。

    11)2015年6月15日,蒋某终于拿到了涉案房屋的房屋所有权证书,实现了“一定要房”的目标。

【律师评价】:

   本案系比较典型的二手房屋买卖合同纠纷案件,涉及一房二卖及一些非法律因素的干扰;经过近二年的拉锯战,蒋某终于实现了“要房子”的目标。

    1)令蒋某没有想到的是,就在快完成过户手续的关键时刻,2014年3月22日,第三人彭某申请法院查封了上述房屋,致使蒋某无法办理房屋过户手续。

    2)在此种情势下,蒋某多次联系被告鲁某、方某,要求继续履行合约,协助蒋某办理上述房屋的过户手续,并就相关事宜进行协商解决;被告口头说,可以协商,然而,就是没有实际的行动。

    3)一审判决前后矛盾,从正确的事实推导出错误的法律结论。

    4)增城市人民法院的四份裁判文书确认了被告鲁某、方某“一房二卖”以及隐瞒“一房二卖”的事实。

    5)上述二份律师函再次证明:被告鲁某、方某的违约行为;证明一审审判人员认定,“双方的律师函均未有效送达,双方均未能提供证据证实系对方违约导致合同不能履行,均应对自己的主张承担举证不能的责任” 原审判决与事实不符,显然,是在歪曲事实,为被告开脱。

    6)蒋某不申请法院解除对该涉案房屋的查封,显然是在自保,是在行使抗辩权,是为了防止涉案房屋再次被另卖他人。一审审判人员却将被告鲁某、方某不协助蒋某办理过户手续的责任归责于蒋某,明显是在歪曲事实,显失公正。

    7)蒋某本以为,二审法院一定会支持蒋某的上诉请求。令蒋某没想到的是,2014年12月13日,二审法院竟然以双方同意将涉案房屋过户,蒋某提出的权利主张不需要通过民事诉讼程序解决等理由,“毫不客气”地驳回了将某某的诉讼请求。蒋某深深感觉到这种“草率而简单”的判决,不利于终结蒋某与被告鲁某、方某之间的购房纠纷,反而,会给被告鲁某、方某留下不继续履行上述《房屋买卖合同》的法律依据。蒋某虽然不服二审判决,不过,也没有办法。

    8)被告鲁某、方某“一房二卖”的行为,从2014年3月22日发生纠纷起至现在近二年,严重损害了蒋某的合法权益,并给蒋某造成了购房款利息、税费、诉讼费等大量额外的费用及损失。如果被告鲁某、方某按时履行合同,本不应产生这些费用。一审审判人员无视被告造成蒋某大量额外的损失这一事实,一分钱的赔偿都不判决给蒋某,断然驳回蒋某要求被告鲁某、方某支付违约金、赔偿损失的请求,一审审判人员这种做法不仅不合理、不合法,而且也反映出一审审判人员没有任何人文精神和体谅之心。

   综上所述,本案事实清楚、证据确凿、道理简单,即使不懂法律的人,也能分辨出孰是孰非,谁对谁错,一审审判人员却做出如此不合情理、不合法、不公正的判决,实难服人。

 

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